Apartman ve site yaşamı, çok sayıda malik ve kullanıcının aynı yapıyı paylaşması nedeniyle, hukuki açıdan en fazla uyuşmazlığın yaşandığı alanlardan biridir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bu ilişkileri düzenlemek amacıyla yürürlüktedir. Ancak uygulamada, bilgi eksikliği ve yanlış alışkanlıklar sebebiyle birçok hata yapılmakta; bu da ciddi hak kayıplarına ve uzun süren davalara yol açabilmektedir.

Bu yazıda, kat mülkiyeti uygulamasında en sık karşılaşılan hataları ve bunların doğurduğu sonuçları ana hatlarıyla ele alıyoruz.

⚖️ 1. Yönetim Planının Dikkate Alınmaması

Yönetim planı, apartman veya sitenin adeta “anayasasıdır”.

Ancak çoğu zaman:

Malikler yönetim planını hiç okumadan hareket etmekte,

Yönetici ve yönetim kurulları, kararlarını yönetim planına aykırı şekilde almaktadır.

Oysa yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olduğu sürece tüm kat maliklerini bağlar. Yönetim planına aykırı alınan kararlar, iptal edilebilir niteliktedir ve ileride ciddi uyuşmazlıklara neden olur.

🏗️ 2. Ortak Alanların Keyfi Kullanılması

En sık karşılaşılan sorunlardan biri de ortak alanların fiilen “özel alan” gibi kullanılmaya başlanmasıdır.

Örneğin:

Bahçeye masa-sandalye konulması,

Koridorların eşya ile kapatılması,

Otopark yerlerinin sahiplenilmesi,

Dükkan önlerinin zincirle çevrilmesi.

Tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı olmayan her yer ortak alandır ve tüm maliklerin kullanımına açıktır. Ortak alanların izinsiz şekilde işgal edilmesi, ecrimisil ve müdahalenin men’i davalarına konu olabilir.

🗳️ 3. Genel Kurul Kararlarının Usule Aykırı Alınması

Apartman ve site yönetimlerinde alınan kararların geçerli olabilmesi için:

Toplantının usulüne uygun çağrılması,

Gerekli toplantı ve karar yeter sayılarının sağlanması,

Kararların deftere işlenmesi gerekir.

Uygulamada ise sıkça:

Haber verilmeden toplantı yapılması,

Yeter sayı sağlanmadan karar alınması,

Kararların sonradan yazılması gibi hatalar görülmektedir.

Bu tür kararlar, iptal davasına konu edilebilir ve çoğu zaman geçersiz sayılır.

💰 4. Aidat ve Gider Paylarının Keyfi Belirlenmesi

Aidatlar ve ortak giderler, arsa payı oranına göre veya yönetim planında belirtilen esaslara göre belirlenmelidir.

Ancak uygulamada:

Bazı dairelerden fazla, bazılarından eksik aidat alınması,

Yönetici tarafından keyfi gider çıkarılması,

Belgelenmeyen harcamaların maliklere yüklenmesi sık rastlanan durumlardır.

Bu durum hem yöneticinin sorumluluğunu doğurur hem de maliklerin aidat borcuna itiraz ve dava hakkını gündeme getirir.

👤 5. Yöneticinin Yetkilerinin Yanlış Anlaşılması

Apartman yöneticisi, sınırsız yetkiye sahip değildir.

Yönetici:

Genel kurul kararları ve yönetim planı çerçevesinde hareket etmek zorundadır.

Malik adına keyfi sözleşme yapamaz,

Ortak alanları kiralayamaz veya devredemez,

Önemli harcamaları tek başına kararlaştıramaz.

Yetkisini aşan işlemler, hem geçersiz olabilir hem de yöneticinin kişisel sorumluluğuna yol açabilir.

🧾 6. Defter ve Belgelerin Usulüne Uygun Tutulmaması

Kat mülkiyetinde:

Karar defteri,

Gelir-gider defteri,

Makbuz ve faturalar

düzenli ve şeffaf şekilde tutulmalıdır.

Uygulamada ise çoğu zaman bu defterler ya hiç tutulmamakta ya da sonradan doldurulmaktadır. Bu durum, özellikle dava süreçlerinde ciddi ispat sorunlarına yol açar.

⏳ 7. Hak Arama Sürelerinin Kaçırılması

Kat malikleri, hukuka aykırı genel kurul kararlarına karşı 1 ay içinde iptal davası açmak zorundadır. Bu süre kaçırıldığında, karar hukuka aykırı olsa bile geçerli hale gelebilir.

En büyük hatalardan biri, “nasıl olsa haksız” düşüncesiyle sürenin kaçırılmasıdır.

📌 Sonuç: Küçük Hatalar, Büyük Uyuşmazlıklar

Kat mülkiyetinde yapılan hatalar, başlangıçta küçük gibi görünse de zamanla:

Komşuluk ilişkilerini zedeleyen,

Yüksek meblağlı davalara dönüşen,

Uzun süren hukuki süreçlere neden olan sorunlara yol açabilmektedir.

Bu nedenle, apartman ve site yönetimlerinde alınan her kararın ve yapılan her işlemin, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı çerçevesinde değerlendirilmesi büyük önem taşır.

Uyuşmazlık yaşanmadan önce hukuki danışmanlık alınması, yaşandıktan sonra ise hak kaybına uğramamak adına sürecin doğru yönetilmesi gerekmektedir.