Kira ilişkileri, taraflar arasında en hızlı uyuşmazlık doğuran hukuki alanlardan biridir. Çoğu sorun; kira sözleşmesinin süresi, artış oranı, tahliye şartları ve kanunda öngörülen usul kurallarının bilinmemesinden kaynaklanır. Aşağıda, uygulamada en sık karşılaşılan hataları ve doğru hukuki çerçeveyi özetliyoruz.

🧾 1) Kira sözleşmesi “basit bir kağıt” değildir

Kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m.299).

Bu nedenle kira ilişkisi, yalnızca fiilî kullanım değil; bedel, süre ve karşılıklı borçlar doğuran hukuki bir ilişkidir.

⏳ 2) Süre: Belirli–belirsiz ayrımı tahliyeyi doğrudan etkiler

Kira sözleşmesi belirli veya belirsiz süreli yapılabilir (TBK m.300).

Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli sözleşmelerin süresinin dolması kural olarak tahliye hakkı doğurmaz; sözleşme kanun gereği uzama dönemine girer.

🛡️ 3) Depozito sınırsız değildir

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence (depozito) en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir (TBK m.342).

Depozito, kira ilişkisi sona ermeden ve kiralananın durumu tespit edilmeden keyfi olarak kullanılamaz.

📈 4) Kira artışı: Kanun + güncel düzenlemeler birlikte değerlendirilmelidir

Kural olarak kira artışı, TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını geçemez (TBK m.344).

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise kira bedeli; hâkim tarafından, emsal kiralar ve hakkaniyet gözetilerek belirlenir.

⚠️ Önemli not:

Kira artışlarına ilişkin hükümler, zaman zaman kanun değişiklikleri veya Cumhurbaşkanlığı tarafından getirilen geçici düzenlemeler ile sınırlandırılabilmektedir. Bu nedenle her somut olayda yürürlükteki güncel mevzuatın dikkate alınması gerekir.

🔟 5) 10 yıllık uzama süresi çoğu zaman gözden kaçar

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m.347).

Kiraya veren, bu uzama dönemlerinde yalnızca “süre doldu” gerekçesiyle sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya veren; bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapmak koşuluyla, sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m.347).

💳 6) Kira ödenmezse fesih belirli bir usule tabidir

Kiracı, muaccel kira bedelini ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verip, bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (TBK m.315).

Bu süre:

Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür.

🏠 7) Kiralananın satılması tahliye sebebi değildir (TBK m.351)

Kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310).

Yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için zorunlu bir gereksinim nedeniyle kullanacaksa;

Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalı,

Bildirimden sonra altı ay geçtikten sonra dava açmalıdır (TBK m.351).

Bu şartlar sağlanmadan yapılan tahliye talepleri hukuki sonuç doğurmaz.

🧩 8) Tahliye taahhüdünde “teslimden sonra” şartı ne demektir?

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için, kiralananın fiilen kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmiş olması gerekir (TBK m.352/1).

Yani kira sözleşmesi imzalanırken veya kiracı henüz taşınmaza yerleşmeden alınan taahhütler, uygulamada geçersizlik riski taşır.

Geçerli bir tahliye taahhüdüne rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluna başvurmalıdır.

📌 9) İki haklı ihtar kuralı sık yanlış uygulanır

Bir kira yılı içinde, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olan kiracı hakkında; kiraya veren, ilgili sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/2).

İhtarların usulüne uygun tebliğ edilmemesi hâlinde hak kaybı doğabilir.

🛠️ 10) Ayıp: Teslimdeki ayıp ile sonradan oluşan ayıp farklıdır

Kiraya veren, kiralananı ayıpsız ve kullanıma elverişli şekilde teslim etmekle yükümlüdür (TBK m.301).

Ayrıca kiralanan, kira süresi içinde sonradan ayıplı hâle gelirse, kiracı;

Ayıbın giderilmesini,

Kira bedelinde indirim yapılmasını,

Zararının giderilmesini,

Ayıp önemliyse sözleşmenin feshini

talep edebilir (TBK m.305–306–307–308).

Bu madde, özellikle sonradan ortaya çıkan ayıplar bakımından uygulamada önem taşır.

Sonuç

Kira uyuşmazlıklarında en büyük hatalar; sürelere uyulmaması, yanlış tahliye gerekçelerine dayanılması ve güncel mevzuatın göz ardı edilmesinden kaynaklanır.

Kira sözleşmesinin süresi, uzama dönemleri, 10 yıllık kural ve güncel yasal düzenlemeler birlikte değerlendirilmeden atılan adımlar, taraflar açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Bu nedenle kira ilişkilerinde doğru yaklaşım; süreci baştan hukuki zeminde, güncel mevzuat dikkate alınarak yönetmektir.